8月1日，多部委频繁发出针对地产的稳市场政策，无论是时间点还是政策本身都值得关注。
　　市场集中关注的是当日晚间中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
　　其实8月1日一早，国家发改委等部门就发布了一条消息，宣布将民营企业债券央地合作增信新模式扩大至全部符合发行条件的各类民营企业。
　　一天内多部委发文，体现对稳楼市的重视程度。值得注意的是，先前也有托市政策密集出台，市场对这类稳楼市政策的反应已经趋冷，出现了“边际政策利好递减”的效果。目前新一批托市政策内涵，政策执行的力度、效果和范围还是处于未知和待披露的状态。
　　另一个值得注意的问题在于，从事后的执行效果来看，无论政策有效与否、效果明显与否，以及政策目标和政策结果背离与否，一旦出台，无论是否和现实情况吻合，都极少退出。所以推出新政之时，也要考虑到先前政策是否应退出，以实现政策匹配。
　　2023年7月中共中央政治局会议已经宣布，我国房地产市场供求关系发生重大变化，要适时调整优化房地产政策。这表明，过去8年里对房地产因为过热而施加的调控措施，要做及时调整。如已有调控政策不退出的情况下，再施加一些专项稳楼市的政策，不但容易带来政策执行过程中的冲突和混乱，还可能影响民众对政策的预期导向。政策如何才能更为清晰，这是政策出台也必须考虑的。
　　以现行的一些限购限售政策为例，短期内的限购限售政策效果显著。这将导致二手房交易中最活跃的中段投资者退出市场，削弱五至七年内二手房的抛盘。因此可以在减少需求、平抑楼价的要求下，快速逆转市场，清除一手房库存，带动土地市场复苏。但此项政策，长期来看又过度消耗买方购买力，动摇市场长久发展的信心，所以必须要综合考虑。
　　又如历来较有争议新房限价政策，扭曲了市场对开发商的正向激励机制。在正常情况下，开发商愿意在户型、装修、环境和服务上下功夫，以提升整体的销售和利润。但在限价的情况下，意向购房者数倍于可售房屋，房屋往往一抢而空。因此开发商不但不需要在户型、装修、环境、质量等硬条件上下功夫，反而在低利润的压力下，考虑建筑和装修成本的缩减。
　　不仅如此，新房限价可能还会激发楼市的投机需求。一套房在限价机制下往往低于市价几十万元、数百万甚至上千万元，可能会导致原本不想买房的居民也加入到抢购队伍中去，抑制投机政策反而变成促进投机机制。
　　相关案例也说明不设政策目标、不经效果评估、不设终止期的政策是不可取的。客观来看，过去两年多来，房地产市场销量下滑，土地市场冷清，以往占比达8成的民营地产商大量退出土地市场。
　　一叶知秋，现在楼市发展面临挑战。唯有切实行动，有效实现政策匹配，减少潜在损失，有效防止危机向金融行业甚至全行社会蔓延。地产事关一般民众的财富预期，财富预期则牵动经济预期。政策若能有效回应预期，扶正调节预期，对于稳增长而言将发挥更大作用。
（文章来源：21世纪经济报道）